1. Conceito
A aquisição de um imóvel, a rigor, exige que o vendedor seja idôneo - moral e financeiramente. A ausência de qualquer cautela poderá acarretar a perda do imóvel e do dinheiro nele investido.
Logo de início é importante verificar:
O imóvel está com os respectivos documentos em ordem;
O imóvel pertence a quem se diz proprietário (ou seja, que não está sendo vendido por quem não é dono ou pessoa autorizada);
Proprietário é moral e financeiramente idôneo.
2. Certidões do Imóvel
Certidões referentes a pessoa do devedor:
Se sobre ele não consta nenhuma dívida, penhora e se é idôneo.
Certidão de propriedade (ou Certidão de Matrícula):
Imprescindível obter a certidão de propriedade em nome do vendedor. Esse documento é a cópia da matrícula ou sua transcrição fornecida pelo Oficial do Registro de Imóveis onde está matriculado ou transcrito o imóvel pretendido, contendo a descrição do imóvel e seu proprietário. Assim, nela verificaremos se aquele que vende é realmente o proprietário. Para outorga de uma escritura, a matrícula deve ter, no máximo, 30 dias contados de sua emissão. O imóvel já pode ter sido vendido e uma certidão antiga não mostrará o proprietário, embora os trinta dias, a bem da verdade, não garante amplamente que o imóvel não tenha outro dono por ocasião da escritura. A cópia da matrícula indicará diversas máculas que eventualmente poderão incidir sobre o negócio.
Exemplo:
Estado civil do vendedor. Se for casado, imprescindível a participação do cônjuge, exceto no regime de separação de bens. Será obrigatória para qualquer regime de casamento para as pessoas que se casaram antes do início da vigência do atual Código. No regime da participação final nos aquestos, a dispensa da outorga depende de pacto antenupcial – Art.1656,CC;
Se o imóvel já foi prometido para outra pessoa – nesse caso, essas pessoas terão direito real de aquisição – Art. 1225, VII e 1418, CC;
Se o imóvel está hipotecado;
Se o imóvel está penhorado por dívidas;
Se o imóvel está caucionado como garantia locatícia;
Se há contrato de locação registrado;
Se está clausulado por inalienabilidade.
3. Certidão Negativa de Tributos Municipais
Ex: IPTU. Verificar se o imóvel possui dívidas municipais.
4. Certidão Negativa de Débitos Condominiais e Contas de Consumo de água e energia do imóvel
Débitos Condominiais – OBRIGAÇÃO PROPTER REM – persegue a “coisa”. O imóvel responde pela obrigação, seja quem for o seu titular que, nessa condição, responderá pela ação.
Apenas o síndico, em declaração com firma reconhecida, que poderá dar essa declaração negativa de débitos condominiais. (Não pode subsíndico ou a administradora do condomínio assinar essa declaração).
As contas de consumo SÃO PESSOAIS! Por isso, é importantíssimo que ao alugar, comprar o imóvel, o adquirente ou locatário, abra o contrato em seu nome e NÃO PAGUE dívidas de outros. Isso é ilegal. Essa relação é lastreada pelo Código de Defesa do Consumidor.
5. Risco de Desapropriação
De acordo com a Constituição Federal (Art.182,§3º), o proprietário deve receber prévia e justa indenização em dinheiro. Ao comprar o imóvel, o adquirente deverá, antes de efetivar o negócio ou até de entregar o sinal, verificar se o imóvel que pretende não foi declarado de utilidade pública. Essa pesquisa deverá ser levada a efeito junto ao Poder Público Municipal.
6. Certidão referentes a pessoa do vendedor
Imprescindível você verificar a idoneidade do vendedor. Se o vendedor não for idôneo, principalmente sob o aspecto financeiro, poderá ocorrer, por exemplo, a fraude contra credores, que tornará anulável ou ineficaz a venda em razão dos credores anteriores, fazendo que um “bom negócio” se transforme em um negócio ruinoso.
Solicitar os seguintes documentos:
- Cópia do CPF (pessoa física) CNPJ (pessoa jurídica, sócios) – observando eventuais divergências e a idade do vendedor;
- Cópia do RG ou documento de identidade autenticado (pessoa física e sócios);
- Certidão de Nascimento atualizada (pessoa física) para verificar se o vendedor que se diz solteiro realmente o é. Se for casado, mister se faz a participação do cônjuge (outorga conjugal);
- Certidão Negativa da Fazenda Pública Federal (Certidão de Quitação de Tributos e Federais – pessoa jurídica e sócios), Estadual (ICMS pessoa jurídica) e Municipal
- Certidão de Tributos Mobiliários – pessoa física, jurídica e sócios;
- Certidão negativa do INSS (pessoa jurídica);
- Certidão negativa do FGTS (pessoa jurídica);
- Certidão da Justiça Estadual Cível – ações;
- Certidão da Justiça Estadual Cível – executivos fiscais;
- Certidão negativa da Justiça Estadual Criminal;
- Certidão negativa da Justiça do Trabalho;
- Certidão negativa da Justiça Federal – Civil, Criminal e executivos fiscais;
- Certidão negativa dos Tabeliães de Protesto.
Por que se deve ter tantos cuidados na compra do imóvel?
Por conta de possível fraude contra credores e fraude à execução. No caso de ação já em andamento quando ocorreu a venda (fraude à execução), o credor prejudicado poderá requerer a simples penhora do bem vendido nas mãos de quem quer que seja, ainda que a escritura já tenha sido registrada. Se não existia ação, mas estavam presentes indicativos de insolvência do devedor, como por exemplo, protestos, o credor prejudicado poderá se valer da ação pauliana que tenciona anular a venda levada a efeito em fraude contra credores. Ao comprador, não restará outra alternativa senão mover ação em face do vendedor, pleiteando o prejuízo que sofreu pela perda do imóvel. Ocorre que, não adiantará nada processar o vendedor insolvente, ou seja, o vendedor que não tem bens sequer para responder pela execução ou pela dívida que ocasionou a perda do bem pelo adquirente.
7. A proteção ao Terceiro de boa-fé
O direito protege o comprador. De fato, se o comprador extraiu as certidões pessoais do vendedor, tomando as cautelas exigíveis e normais do negócio, é considerado adquirente de boa-fé; se providenciou todas as certidões, tomando todas as cautelas devidas, não pode ser considerado de má-fé.
Penhora do bem do terceiro de boa-fé:
Mesmo tomando todas as precauções devidas, o terceiro de boa-fé teve seu imóvel penhorado. Para se defender desse bem constrito, não restará outra opção, senão os embargos de terceiro.
Por outro lado, se comprou o imóvel MESMO sabendo da existência de débitos e vícios que poderiam macular o negócio, o comprador é considerado de má-fé e poderá, em razão disso, perder o dinheiro aplicado no negócio em razão da fraude à execução ou fraude contra credores.
O posicionamento dos tribunais não é pacífico e a ação pauliana, que tenciona anular o negócio jurídico fraudulento, será procedente quando presentes um ou mais dos seguintes indícios:
➢Insolvência Evidente (Certidões positivas de protestos, execuções, etc);
➢Bens alienados continuam na posse do devedor;
➢O vendedor que deve na praça e o adquirente são parentes;
➢O preço da venda é vil
IMPORTANTE!
NÃO HAVENDO REGISTRO NA MATRÍCULA, DE QUALQUER GRAVAME, AO CREDOR INCUMBE A PROVA DE QUE O ADQUIRENTE AGIU DE MÁ-FÉ. SÚMULA 375, STJ: “O RECONHECIMENTO DA FRAUDE À EXECUÇÃO DEPENDE DO REGISTRO DA PENHORA DO BEM ALIENADO OU DA PROVA DE MÁ-FÉ DO TERCEIRO ADQUIRENTE”.
Essa prova pode consistir apenas na constatação que decorre da ausência do oferecimento das certidões de praxe na comarca do imóvel, quando facilmente, por tais documentos, poderia o adquirente verificar a insolvência do alienante ou a dívida.
• Prazo para propositura da Ação Pauliana:
A ação pauliana visa desconstituir a venda efetuada em fraude contra credores, decai em 4 anos contados da data do registro do contrato de compra e venda (escritura), tendo em vista que se trata de um ato formal, cuja aquisição do direito se dá, apenas, com o registro do título aquisitivo junto ao Oficial de Registro de Imóveis da Circunscrição imobiliária competente.
• QUEM NÃO REGISTRA NÃO É DONO E QUEM REGISTRA PODE NÃO O SER.
O contrato NÃO transfere o domínio. Art.1.267, CC: “O domínio das coisas não se transfere pelos negócios jurídicos antes da tradição”.
Tradição = entrega do bem. Antes da tradição o credor tem apenas direito a esta entrega e não um direito ao bem objeto da prestação da obrigação.
No caso de bens IMÓVEIS, a transferência do domínio por negócio jurídico somente se opera com o registro do título aquisitivo no oficial de Registro de Imóveis da Circunscrição Imobiliária competente (Lei 6.015\73, Art.167) e nos Arts. 1.245 e 1267,CC.
Art.1245: “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”.
§1º - Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
§2º - Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.
Antes de registrar o título e adquirir o direito real, o credor possui apenas um direito pessoal, INDEPENDENTEMENTE DA POSSE.
8. A aquisição de imóveis em construção ou incorporadoras
Importante sempre verificar:
1. Se a construtora ou incorporadora já construiu outros edifícios, quantidade de ações em face delas também e o seu conteúdo. Pode, por exemplo, a construtora responder por diversas ações por vícios de qualidade dos imóveis apresentados;
2. Evitar assinar qualquer contrato de compra e venda no “stand” de vendas sem o auxílio de um advogado especializado;
3. Conferir a metragem do imóvel, pois é comum a planta não representar a realidade;
4. Verificar se a incorporadora é proprietária do terreno onde pretende construir. Importante a análise da matrícula;
5. Observar se a incorporação foi registrada junto ao Oficial de Registro de Imóveis da circunscrição imobiliária competente;
6. Analisar o total a ser pago, não se limitando em saber se as prestações estão boas. Cuidado com a tabela “price”, que além de ilegal, poderá, quando aplicada em momento posterior, tornar o imóvel mais caro do que parece. Prática comum, indicando a aplicação da tabela “price” após as chaves, aumentando consideravelmente as prestações.;
7. Não se orientar apenas pelos folhetos, e-mails, sites de propaganda, que, de qualquer forma devem ser guardados, pois a publicidade vincula a oferta, conforme o CDC.
8. Importantíssimo verificar se, além do preço total, não existe cláusula do pagamento dos acessórios. Em outras palavras, existem construtoras que não incluem pisos, equipamentos de lazer, elevadores, etc, que serão cobrados à parte, ou elas elaboram materiais descritivos imprecisos e lacônicos.
9. Anotar a forma de reajuste das prestações e o índice de reajuste. A correção só pode ser feita por índices de preço, com periodicidade anual, nos contratos com prazo de pagamento inferior a três anos, nos demais, cujo prazo seja superior a três anos, a correção pode ser mensal;
10. Os prazos de início e de entrega da obra deverão estar explicitados, assim como a multa por atraso na entrega. Importante: Verificar o prazo de carência e estabelecido no patamar de seis meses de tolerância, além do prazo para entrega das obras, havendo discussão sobre a legalidade dessa carência. Se a construtora não entregar no prazo ou não iniciar a construção na data prevista, havendo a previsão dessas datas, o comprador poderá pleitear a resolução do contrato por inadimplemento e\ou exigir perdas e danos, minimamente representadas pelo valor equivalente ao rendimento (aluguel) que o imóvel poderia produzir;
11. A multa por atraso no pagamento das parcelas não poderá exceder 2%. CUIDADO com a cláusula penal compensatória, ou seja, aquela prevista para o caso de total inadimplemento. Algumas construtoras preveem essa cláusula de forma muito gravosa para o adquirente que depois terá que discutir à luz do CDC.
12. Verificar se o imóvel está hipotecado;
13. Verificar quem pagará as despesas com ligações de serviços públicos. Muitos contratos preveem essa despesa por conta do comprador;
14. Observar a possibilidade de transferência para terceiros dos direitos e obrigações do contrato e o eventual valor cobrado para tanto;
15. Verificar como o contrato estabelece a época e a forma de transferência da posse, normalmente feita após a liberação do financiamento ou a outorga do “habite-se”. Isso é importante porque, na data da posse, que pode ser jurídica, estabelecida pelo contrato (constituto possessório), a responsabilidade por tributos e encargos é transferida ao comprador. Nada obstante, algumas construtoras impõem a obrigação de pagar os condomínios a partir do habite-se INDEPENTEMENTE da entrega da posse – o que é ilegal.
16. Fechado o negócio, registrar o contrato junto ao Oficial de Registro de Imóveis da Circunscrição imobiliária competente, fazendo valer perante terceiros;
17. Verificar a instituição do Condomínio, que é necessária para regular as relações jurídica entre os diversos proprietários e para a obtenção da matrícula regular da unidade autônoma.
Importante para verificar a especificação do condomínio com o cálculo das frações ideais. A fração ideal normalmente é calculada em razão do tamanho da unidade proporcionalmente ao todo, representando a especificação do condomínio que anexa- se:
• Minuta da convenção;
• Certidão comprovando recolhimento do ISS da obra;
• Certidão do INSS – obtida depois do recolhimento do INSS da obra; Além disso, para que o imóvel tenha matrícula, exige-se: Auto de conclusão – “habite-se” expedido pela Municipalidade. Somente depois do pagamento desses tributos é expedido pelo habite-se e somente após o registro desses documentos junto ao Oficial de RI é que estará instituído o Condomínio.
9. O registro da aquisição.
A promessa de compra e venda é um pré-contrato, cujo objeto é uma obrigação de fazer do promitente vendedor, que se obriga a outorgar a escritura quando receber todo o preço convencionado. A escritura de compra e venda exige nos negócios com valores superiores a 30 salários-mínimos a forma de escritura pública, sob pena de nulidade do negócio jurídico. (Art. 104 e 108, CC).
Para lavrar essa escritura, o tabelião exigirá a cópia atualizada da matrícula, documentos pessoais dos vendedores e compradoras e comprovante do valor venal. Enquanto não se procede ao registro de sua escritura, o adquirente possuirá apenas um direito pessoal, que não é oponível contra terceiros. Portanto, para adquirir um direito real é inafastável a necessidade do registro do título junto ao Oficial de Registro de Imóveis da Circunscrição Imobiliária onde está matriculado o imóvel. Esse fato dará publicidade ao negócio que, a partir de então, passa a valer contra terceiros. – efeito “erga omnes”. Enquanto o registro não é levado a efeito, nada impede que o titular do imóvel transfira esse direito a outrem, vez que poderá extrair uma cópia autenticada onde ainda consta como proprietário. Alguém adquirir o imóvel desse vendedor, a par do estelionato por ele praticado, adquirirá validamente a propriedade com o registro, ainda que a escritura seja posterior.
10 - Comprando o imóvel em hasta pública
Aquisição Originária: A hasta pública é uma das formas de expropriação previstas no Art. 825, II – com procedimento dos Arts; 879 a 903,CPC. Por ser aquisição originária, não há nenhuma relação jurídica entre o arrematante o antigo proprietário, rompendo com todos os gravames que cercavam a propriedade, que não se transmitem ao arrematante que deve apenas, se acautelar com as obrigações propter rem – de pagar as despesas de condomínio que passam do antigo titular para o arrematante. Conceito: Consiste na alienação compulsória dos bens que foram objeto de penhora, ou seja, apreensão de bens no curso de um processo, normalmente aquele que tenciona satisfazer o crédito exequente. Espécies de Hasta Pública:
• Praça: Na medida em que houver imóveis entre os bens penhorados
• Leilão: Na hipótese desses bens serem qualificados como móveis.
11 - O débito fiscal ante a alienação por hasta pública
A doutrina pátria, de forma pacífica, considera o adquirente do imóvel responsável pelos tributos referentes ao mesmo, em especial, ITBI e IPTU.
Se a transmissão do imóvel se opera por venda em hasta pública, ou seja, o leilão judicial, o arrematante escapa a rigor do Art.130, CTN, porque a subrogação se dá sobre o preço por ele depositado. Responde este pelos tributos devidos, passando o bem livre ao domínio de quem o arrematou, sendo isento de pagar ITBI, por exemplo.
Todavia, o entendimento jurisprudencial sobre o tema é bastante controvertido. Então, cuidado!
Tal entendimento jurisprudencial NÃO merece prosperar jamais, posto que não há tributação sem fato gerador. O fato gerador do ITBI é a transmissão intervivos, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição – diz o Art.156,II, CF c\c Art.35, CTN.
Em suma, se a aquisição é originária, não há transmissão e, não havendo, inexiste fato gerador de ITBI!!!!!!!!!!!
O TJ SP já decidiu que caso remanesçam débitos tributários cujo preço da arrematação não seja
passível de pagar, o antigo proprietário, ante a característica originária da aquisição,
responderá pelo pagamento.
IMPORANTÍSSIMO! CUIDADO!
NOS CASOS DE ADJUDICAÇÃO, O FISCO NÃO PODE SE SUBROGAR NO PREÇO DO IMÓVEL ADJUDICADO. A EXCEÇÃO, COMO VIMOS ACIMA, SE DÁ SOMENTE NOS CASOS DE VENDA POR HASTA PÚBLICA.
• EVICÇÃO
Ainda que a aquisição seja originária e aperfeiçoada em hasta pública, incide o Art.447,CC: “Nos contratos onerosos, o alienante pela evicção. Subsiste esta garantia ainda que a aquisição se tenha realizado em hasta pública.
• ÚNICO IMÓVEL DO VENDEDOR – BEM DE FAMÍLIA E IMPENHORABILIDADE
Em razão da proteção conferida pela Lei 8.009\90 ao imóvel residencial ocupado pela pessoa ou família, pode surgir a dúvida quanto à possibilidade de venda deste imóvel e, mais, se esta venda, se possível, será considerada fraude contra credores ou fraude à execução. A resposta é: SIM!! Será considerada fraude contra credores ou contra execução e o bem que retorna ao patrimônio do devedor, por força do reconhecimento da fraude NÃO gozará da proteção da impenhorabilidade e poderá ser penhorado. O STJ já decidiu e DEFERIU a penhora do único imóvel da família por reconhecer abuso de direito na exata medida em que, vendidos todos os imóveis, o devedor permaneceu, apenas, com o imóvel em que reside e, por agir de má-fé na tentativa de não pagar as dívidas, teve a penhora deste imóvel levada a efeito a par de ser o único.
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